โดย Hero Realtor · อัปเดต 13 ตุลาคม 2026
สัญญาเช่าที่ระบุเงื่อนไขไว้อย่างชัดเจนช่วยลดความเข้าใจผิดและคุ้มครองสิทธิของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า อย่างไรก็ตาม การมีสัญญาเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากรายละเอียดไม่ตรงกับข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายยอมรับ บทความนี้จึงรวบรวมเช็กลิสต์ 12 ข้อที่ควรตรวจสอบก่อนเช่าคอนโด บ้าน หรือที่พักอาศัยในประเทศไทย เพื่อให้คุณเข้าใจสิทธิ หน้าที่ และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจลงนาม
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ณ เดือนตุลาคม 2026 ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย เนื่องจากกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องอาจเปลี่ยนแปลงได้ หากสัญญามีมูลค่าสูง มีเงื่อนไขซับซ้อน หรืออาจส่งผลต่อสิทธิของคุณในระยะยาว ควรปรึกษาทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในประเทศไทย
จำเป็นต้องทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรในประเทศไทยหรือไม่?
ควรจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง แม้จะเป็นการเช่าระยะสั้นก็ตาม เพราะสัญญาช่วยยืนยันข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลาเช่า กำหนดชำระเงิน หรือความรับผิดชอบต่อทรัพย์สิน หากเกิดข้อพิพาทในภายหลัง ก็สามารถใช้สัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องเป็นหลักฐานประกอบการพิจารณาได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี โดยทั่วไป สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดระยะเวลาได้สูงสุด 30 ปีต่อสัญญา ส่วนการเช่าคอนโดและบ้านเพื่ออยู่อาศัยมักทำสัญญาเป็นระยะเวลา 12 เดือน ดังนั้น การตรวจสอบรายละเอียดและเก็บสำเนาสัญญาที่ลงนามครบถ้วนจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
กฎปี 2025 สำหรับผู้ให้เช่าที่ดำเนินธุรกิจมีอะไรบ้าง?
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเกี่ยวกับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2025 โดยกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับสัญญาเช่าสำหรับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัยที่เข้าข่ายตามประกาศ ซึ่งอาจครอบคลุมผู้ให้เช่าที่มีที่พักอาศัยให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ทั้งนี้ ควรตรวจสอบขอบเขตและเงื่อนไขของประกาศฉบับที่ใช้บังคับจริงก่อนนำไปใช้กับสัญญาแต่ละกรณี
ประเด็นสำคัญที่ควรตรวจสอบในสัญญา ได้แก่
- ข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกเก็บได้
- เงื่อนไขการปรับค่าเช่าหรือค่าบริการระหว่างอายุสัญญา
- หลักเกณฑ์การหักเงินประกันหรือการริบเงินที่ผู้เช่าชำระไว้ล่วงหน้า
- เงื่อนไขการเข้าตรวจห้องของผู้ให้เช่า รวมถึงการแจ้งล่วงหน้าและข้อยกเว้นในกรณีฉุกเฉิน
- ค่าธรรมเนียมการต่อสัญญาและข้อกำหนดที่อาจกระทบต่อสิทธิของผู้เช่าในการใช้ประโยชน์จากที่พัก
ผู้ให้เช่าที่ไม่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาอาจอยู่ภายใต้ข้อกำหนดที่แตกต่างกัน จึงไม่ควรสรุปว่ากฎทุกข้อใช้กับผู้ให้เช่าทุกรายเหมือนกัน ก่อนลงนาม ควรตรวจสอบประกาศฉบับล่าสุดและอ่านเงื่อนไขในสัญญาอย่างละเอียด โดยเฉพาะเรื่องเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า การยกเลิกสัญญา และการคืนเงินเมื่อสิ้นสุดการเช่า
เช็กลิสต์ 12 ข้อก่อนเซ็นสัญญาเช่าในประเทศไทย
- ตรวจสอบเจ้าของทรัพย์สินและสิทธิในการให้เช่า
ขอตรวจสอบเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน เช่น โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมตรวจสอบตัวตนของผู้ให้เช่าให้ตรงกับเอกสาร หากผู้ลงนามเป็นนายหน้าหรือตัวแทน ควรขอหนังสือมอบอำนาจหรือเอกสารยืนยันสิทธิในการลงนามแทนเจ้าของ เพื่อให้มั่นใจว่าบุคคลดังกล่าวมีอำนาจทำสัญญาได้จริง
- ขอสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและตรวจสอบทั้งภาษาไทยกับภาษาอังกฤษ
อ่านสัญญาทุกข้อก่อนลงนาม หากจัดทำเป็นภาษาไทยและภาษาอังกฤษ ควรตรวจสอบว่าข้อความทั้งสองฉบับมีความหมายตรงกัน และระบุให้ชัดเจนว่าจะใช้ฉบับใดเป็นหลักหากมีข้อความขัดแย้งกัน ผู้ให้เช่าที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดควบคุมสัญญาอาจต้องปฏิบัติตามรูปแบบและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด รวมถึงข้อกำหนดเกี่ยวกับภาษาของสัญญา
- ตรวจสอบระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการต่อสัญญา
ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสัญญาให้ชัดเจน ตรวจสอบว่าสามารถต่อสัญญาได้หรือไม่ ต้องแจ้งความประสงค์ล่วงหน้ากี่วัน และมีเงื่อนไขใดบ้างที่อาจเปลี่ยนแปลงเมื่อทำสัญญาฉบับใหม่ เช่น ค่าเช่า ระยะเวลาเช่า หรือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
- ยืนยันค่าเช่าและกำหนดชำระเงิน
ตรวจสอบจำนวนค่าเช่ารายเดือน วันครบกำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และค่าปรับกรณีชำระล่าช้า หากมีเงื่อนไขเกี่ยวกับการปรับค่าเช่า ควรระบุให้ชัดเจนว่าสามารถปรับได้เมื่อใดและภายใต้เงื่อนไขใด พร้อมตรวจสอบว่าข้อตกลงดังกล่าวสอดคล้องกับกฎหมายที่ใช้บังคับ
- ระบุเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าให้ชัดเจน
แยกเงินประกันออกจากค่าเช่าล่วงหน้าให้ชัดเจน พร้อมระบุจำนวนเงิน วัตถุประสงค์ เงื่อนไขการหักเงิน และกำหนดเวลาคืนเงินหลังสิ้นสุดสัญญา หากผู้ให้เช่าเข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา ควรตรวจสอบข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนเงินที่เรียกเก็บได้ รวมถึงหลักเกณฑ์การคืนเงินตามประกาศที่เกี่ยวข้อง
- ตรวจสอบค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายของอาคาร
ตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา อินเทอร์เน็ต ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ควรระบุวิธีคำนวณ อัตราค่าบริการ และกำหนดชำระเงิน เพื่อให้ทราบค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนเข้าอยู่และลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด
- แนบรายการทรัพย์สินและบันทึกสภาพห้องก่อนเข้าอยู่
ตรวจสอบสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า กุญแจ และอุปกรณ์ต่าง ๆ ก่อนรับมอบ ถ่ายภาพหรือวิดีโอพร้อมบันทึกวันที่ และจัดทำรายการตรวจสภาพที่ทั้งสองฝ่ายลงนามรับรอง ควรเก็บหลักฐานเหล่านี้ไว้ตลอดระยะเวลาการเช่า เพื่อใช้เปรียบเทียบสภาพทรัพย์สินในวันที่ย้ายออกและประกอบการพิจารณาการหักเงินประกันอย่างเป็นธรรม
- กำหนดหน้าที่ในการซ่อมแซมและบำรุงรักษา
ระบุให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบค่าซ่อมแซมในแต่ละกรณี เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าชำรุด ระบบน้ำรั่ว หรือความเสียหายที่เกิดจากการใช้งาน ควรแยกความเสียหายที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าออกจากการเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ พร้อมกำหนดช่องทางแจ้งซ่อม ระยะเวลาตอบสนอง และขั้นตอนดำเนินการเมื่อเกิดปัญหา
- ตรวจสอบเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด
หากอาจต้องย้ายออกก่อนวันสิ้นสุดสัญญา ควรตรวจสอบระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า เงื่อนไขการเลิกสัญญา ค่าปรับ และผลกระทบต่อเงินประกัน อย่าอาศัยเพียงคำรับรองด้วยวาจา ควรให้ข้อตกลงสำคัญระบุไว้ในสัญญาหรือเอกสารเพิ่มเติมที่ทั้งสองฝ่ายลงนามรับรอง
- กำหนดเงื่อนไขการเข้าห้องของผู้ให้เช่า
ตรวจสอบว่าผู้ให้เช่าหรือตัวแทนต้องแจ้งล่วงหน้าก่อนเข้าห้องหรือไม่ และควรกำหนดช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการตรวจสภาพห้อง การซ่อมแซม หรือการพาผู้สนใจรายใหม่เข้าชม โดยคำนึงถึงความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า รวมถึงกำหนดข้อยกเว้นสำหรับกรณีฉุกเฉินให้ชัดเจน
- ตรวจสอบกฎของอาคารและข้อจำกัดการใช้ทรัพย์สิน
สอบถามกฎเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง การสูบบุหรี่ การรับแขก การให้เช่าช่วง และการใช้พื้นที่ส่วนกลาง โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการเลี้ยงสัตว์หรือทำงานจากที่พัก ควรตรวจสอบข้อกำหนดให้เรียบร้อยก่อนลงนาม หากต้องการปล่อยเช่าระยะสั้น ควรตรวจสอบทั้งเงื่อนไขในสัญญา กฎของอาคารชุด และกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ
- ตรวจสอบการจดทะเบียน อากรแสตมป์ และการแจ้งเข้าพัก
หากสัญญาเช่ามีกำหนดเกิน 3 ปี ควรดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อให้สัญญามีผลบังคับได้เกิน 3 ปีตามกฎหมาย ตรวจสอบด้วยว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน พร้อมเก็บสำเนาสัญญาที่ลงนามครบถ้วนไว้ทั้งสองฝ่าย หากผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ควรตกลงกับผู้ให้เช่าล่วงหน้าเกี่ยวกับเอกสารและขั้นตอนแจ้งที่พักตามข้อกำหนดของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
หากผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ควรทำอย่างไร?
หากผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกันตามที่ตกลงกันไว้ ขั้นแรกควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาและรวบรวมหลักฐานที่เกี่ยวข้อง เช่น ใบเสร็จรับเงินประกัน หลักฐานการชำระค่าเช่า ภาพถ่ายหรือวิดีโอสภาพห้องก่อนเข้าอยู่และหลังย้ายออก ตลอดจนข้อความที่ใช้ติดต่อกับผู้ให้เช่า จากนั้นควรส่งหนังสือเรียกร้องเป็นลายลักษณ์อักษร โดยอ้างอิงข้อสัญญาที่เกี่ยวข้อง ระบุจำนวนเงินที่ต้องการให้คืน และกำหนดระยะเวลาในการตอบกลับให้ชัดเจน
หากทั้งสองฝ่ายยังไม่สามารถตกลงกันได้ คุณสามารถขอคำแนะนำจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สายด่วน 1166) โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ให้เช่าเข้าข่ายธุรกิจที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค หรือปรึกษาทนายความเพื่อประเมินทางเลือกในการดำเนินการต่อไป ทั้งนี้ สิทธิในการเรียกคืนเงินประกันขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เงื่อนไขในสัญญา และกฎหมายที่ใช้บังคับ
การจัดทำรายงานสภาพห้องตั้งแต่วันรับมอบ พร้อมให้ทั้งสองฝ่ายลงนามรับรอง และเก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายกับการส่งคืนกุญแจเมื่อย้ายออก จะช่วยให้ตรวจสอบได้ว่ามีความเสียหายเกิดขึ้นจริงหรือไม่ และลดข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการหักเงินประกัน
ผู้เช่าชาวต่างชาติควรรู้อะไรบ้าง?
เมื่อชาวต่างชาติเข้าพักในประเทศไทย เจ้าของที่พักหรือบุคคลที่มีหน้าที่ตามกฎหมายอาจต้องแจ้งการเข้าพักต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองตามข้อกำหนด TM30 ผู้เช่าควรตกลงกับผู้ให้เช่าล่วงหน้าว่าใครจะเป็นผู้ดำเนินการ และต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง อ่าน คู่มือ ตม.30 เพื่อทำความเข้าใจขั้นตอนและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง
หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่กำลังมองหาที่พักในประเทศไทย สามารถอ่านเพิ่มเติมได้จาก วิธีเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ และ คู่มือการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ เพื่อประกอบการตัดสินใจเลือกที่พักให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์และงบประมาณ
ก่อนตัดสินใจเช่า ควรเผื่องบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือน เช่น ค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับอาคาร อ่านเพิ่มเติมได้ที่ ค่าส่วนกลางคอนโดและค่าใช้จ่ายแฝง หากต้องการเปรียบเทียบระดับค่าเช่าในแต่ละทำเล สามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก คอนโดให้เช่าราคาประหยัดในกรุงเทพฯ คอนโดใกล้สุขุมวิท 77 อ่อนนุช และ คอนโดพร้อมพงษ์
ผู้ให้เช่าควรระบุอะไรไว้ในสัญญา?
สัญญาที่ชัดเจนไม่ได้ช่วยเฉพาะผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังช่วยให้ผู้ให้เช่าบริหารจัดการทรัพย์สินและลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทได้ด้วย ผู้ให้เช่าควรจัดทำรายการทรัพย์สินและบันทึกสภาพห้อง กำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับเงินประกัน ระบุหน้าที่ในการซ่อมแซมและบำรุงรักษา ตลอดจนกำหนดช่องทางแจ้งปัญหาและขั้นตอนคืนห้องเมื่อสิ้นสุดสัญญาให้ครบถ้วน
ผู้ให้เช่าที่มีหน้าที่แจ้งการเข้าพักของชาวต่างชาติควรเตรียมขั้นตอนและเอกสารที่จำเป็นไว้ล่วงหน้าเช่นกัน อ่าน คู่มือเจ้าของคอนโดกรุงเทพฯ สำหรับปล่อยเช่า และ คู่มือผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดกรุงเทพฯ เพื่อทำความเข้าใจว่าระดับค่าเช่า ระยะเวลาที่ห้องว่าง และเงื่อนไขในสัญญามีผลต่อผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอย่างไร
หากยังไม่แน่ใจว่าควรเช่าหรือซื้อคอนโด การเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในระยะยาว ความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัย และเป้าหมายทางการเงิน จะช่วยให้ตัดสินใจได้เหมาะสมยิ่งขึ้น อ่านเพิ่มเติมได้ที่ เช่าหรือซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ แบบไหนเหมาะกับคุณ?
ทีม Hero Realtor พร้อมช่วยค้นหาทรัพย์สินที่เหมาะกับงบประมาณ ทำเล และความต้องการของคุณ รวมถึงช่วยชี้ประเด็นในสัญญาที่ควรสอบถามเพิ่มเติม หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับข้อกฎหมายหรือข้อพิพาทที่ซับซ้อน ควรปรึกษาทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อรับคำแนะนำเฉพาะกรณี
ติดต่อเอเจนต์ Hero Realtor หรืออ่าน คำถามที่พบบ่อย
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าในประเทศไทย
จำเป็นต้องทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่?
ควรจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง เพื่อให้มีหลักฐานเกี่ยวกับค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลาเช่า และหน้าที่ของแต่ละฝ่าย สำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี
ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเงินประกันได้เท่าไร?
จำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกเก็บได้ขึ้นอยู่กับกฎหมายและข้อกำหนดที่ใช้บังคับกับผู้ให้เช่าแต่ละราย สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา อาจมีข้อจำกัดเฉพาะเกี่ยวกับจำนวนเงินที่เรียกเก็บได้ จึงควรตรวจสอบประกาศฉบับล่าสุดก่อนลงนาม และไม่ควรถือว่าจำนวนเงินที่พบได้ทั่วไปในตลาดสามารถใช้ได้กับทุกกรณี
ผู้ให้เช่าสามารถขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญาได้หรือไม่?
ผู้ให้เช่าไม่ควรปรับค่าเช่าฝ่ายเดียวโดยไม่มีสิทธิตามสัญญาหรือกฎหมายที่ใช้บังคับ ควรตรวจสอบเงื่อนไขเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนลงนาม โดยเฉพาะสัญญาที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดควบคุมสัญญาสำหรับธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัย
ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายในกี่วัน?
กำหนดเวลาคืนเงินประกันขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาและข้อกำหนดทางกฎหมายที่ใช้บังคับกับผู้ให้เช่ารายนั้น สำหรับผู้ให้เช่าที่อยู่ภายใต้กฎควบคุมสัญญา อาจมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการคืนเงินและการหักค่าเสียหาย จึงควรระบุวันคืนเงิน เงื่อนไขการหักเงิน และขั้นตอนตรวจสภาพห้องไว้ในสัญญาให้ชัดเจน พร้อมตรวจสอบข้อกำหนดฉบับล่าสุดก่อนลงนาม
ใครมีหน้าที่แจ้ง ตม.30 เมื่อชาวต่างชาติเข้าพัก?
โดยทั่วไป เจ้าของบ้าน เจ้าของห้องชุด ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมตามที่กฎหมายกำหนด อาจมีหน้าที่แจ้งการเข้าพักของชาวต่างชาติต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายในระยะเวลาที่กำหนด ควรตกลงกับผู้ให้เช่าล่วงหน้าว่าใครจะเป็นผู้ดำเนินการและต้องเตรียมเอกสารอย่างไร อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้จาก คู่มือ ตม.30
