โดย Hero Realtor · อัปเดต 13 ตุลาคม 2026
ราคาประกาศขายเป็นเพียงส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด บทความนี้สรุปค่าใช้จ่ายประจำและค่าใช้จ่ายครั้งเดียวสำหรับเจ้าของและผู้เช่าคอนโดในกรุงเทพฯ พร้อมตัวอย่างการคำนวณ เพื่อช่วยให้วางแผนงบประมาณได้อย่างแม่นยำ โดยตัวเลขเป็นเพียงประมาณการ ณ เดือนตุลาคม 2569 และอาจแตกต่างกันตามแต่ละโครงการ
ค่าส่วนกลางคอนโดในกรุงเทพคืออะไร และครอบคลุมอะไรบ้าง?
ค่าส่วนกลาง (Common Fee) คือค่าใช้จ่ายสำหรับดูแลพื้นที่และบริการส่วนกลางของคอนโด โดยนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ระบบรักษาความปลอดภัยและกล้องวงจรปิด การทำความสะอาดล็อบบี้และทางเดิน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม ประกันภัยอาคาร และพนักงานดูแลอาคาร ค่าส่วนกลางคิดตามขนาดพื้นที่ห้องเป็น ตร.ม. ห้องขนาดใหญ่จึงจ่ายมากกว่า โดยมักเรียกเก็บล่วงหน้าหลายเดือนหรือรายปี คอนโดเก่าที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันอาจมีค่าส่วนกลางสูงกว่าคอนโดใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อยกว่า
Sinking fund คืออะไร?
Sinking fund คือ เงินกองทุนส่วนกลาง เป็นเงินสำรองสำหรับซ่อมแซมอาคารครั้งใหญ่ในอนาคต เช่น เปลี่ยนลิฟต์ ทาสีภายนอกอาคาร หรือซ่อมระบบประปาครั้งใหญ่ โดยทั่วไปจ่ายครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ ประมาณ 300–500 บาท/ตร.ม. แต่บางโครงการอาจเรียกเก็บเพิ่มในภายหลัง เงินกองทุนนี้จะอยู่กับนิติบุคคลอาคารชุดและโดยทั่วไปจะไม่ได้รับคืนเมื่อขายคอนโด ส่วนผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นฝ่ายจ่าย สามารถตกลงกันได้ จึงควรระบุให้ชัดเจนในสัญญา
เจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
| รายการ | ผู้จ่าย | ประมาณการ | เมื่อไร |
|---|---|---|---|
| ค่าส่วนกลาง | เจ้าของ | 30–100 บาท/ตร.ม./เดือน | ประจำ |
| Sinking fund | ปกติผู้ซื้อ (เจรจาได้) | 300–500 บาท/ตร.ม. | ตอนโอน |
| ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน | มักแบ่งกัน เจรจาได้ | ใช้เครื่องคำนวณภาษีและค่าโอน | ตอนโอน |
| ค่าสาธารณูปโภคและอินเทอร์เน็ต | ผู้อยู่อาศัย | ตามมิเตอร์หรือแพ็กเกจ | รายเดือน |
| ที่จอดรถ | เจ้าของหรือผู้เช่า | ขึ้นกับอาคาร | รายเดือนหรือครั้งเดียว |
| ประกันภัย | เจ้าของ (ไม่บังคับ) | แตกต่างกัน | รายปี |
| เงินเรียกเก็บพิเศษ | เจ้าของห้องชุด | แตกต่างกัน | เมื่ออนุมัติซ่อมใหญ่ |
| เฟอร์นิเจอร์และซ่อมแซม | เจ้าของ | แตกต่างกัน | ครั้งเดียวหรือตามจำเป็น |
ช่วงราคาโดยประมาณอ้างอิงจากข้อมูลตลาดที่เผยแพร่ ควรตรวจสอบจำนวนเงินที่แน่นอนกับนิติบุคคลอาคารชุด
เรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน อ่านคู่มือภาษีและค่าธรรมเนียมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย
ตัวอย่างการคำนวณ: ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในปีแรกสำหรับคอนโดขนาด 35 ตร.ม.
| รายการ | บาท |
|---|---|
| ค่าส่วนกลาง (50 บาท/ตร.ม. × 35 ตร.ม. × 12 เดือน) | 21,000 |
| Sinking fund (500 บาท/ตร.ม. × 35 ตร.ม. ครั้งเดียว) | 17,500 |
| รวมปีแรก | 38,500 |
ไม่รวมราคาซื้อคอนโด ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี ค่าน้ำค่าไฟ ค่าประกันภัย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี)
ผู้เช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
ผู้เช่าคอนโดโดยทั่วไปต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน เงินประกันการเช่า (มักเท่ากับค่าเช่า 2 เดือน) ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมถึงค่าไฟ ค่าน้ำ และค่าอินเทอร์เน็ต ส่วนค่าส่วนกลางปกติเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้อง แต่ควรตรวจสอบสัญญาเช่าเกี่ยวกับค่ามัดจำคีย์การ์ด ค่าย้ายเข้า และค่าที่จอดรถ อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก วิธีเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ และ คู่มือการเช่าคอนโดในกรุงเทพ ส่วน คอนโดให้เช่าราคาประหยัดในกรุงเทพ มีตัวอย่างราคาคอนโดให้เช่าในกลุ่มราคาประหยัด
ควรสอบถามอะไรกับนิติบุคคลก่อนซื้อคอนโด?
- ค่าส่วนกลางปัจจุบันเท่าไหร่ ปรับครั้งล่าสุดเมื่อไหร่ และมีแผนปรับขึ้นหรือไม่
- ยอดเงินคงเหลือในกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) และงบการเงินล่าสุดของอาคาร
- มีแผนซ่อมแซมครั้งใหญ่หรือเรียกเก็บค่าใช้จ่ายพิเศษเพิ่มเติมหรือไม่
- ห้องมีค่าส่วนกลางค้างชำระหรือไม่ เพราะอาจมีค่าปรับและต้องชำระยอดค้างก่อนโอนกรรมสิทธิ์
- กฎระเบียบเกี่ยวกับที่จอดรถ การเลี้ยงสัตว์ และการปล่อยเช่าระยะสั้น
ค่าส่วนกลางส่งผลต่อผลตอบแทนการลงทุนอย่างไร?
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ส่งผลให้ผลตอบแทนสุทธิจากการปล่อยเช่าลดลงโดยตรง เพราะต้องจ่ายไม่ว่าจะมีผู้เช่าหรือไม่ สามารถนำตัวเลขข้างต้นไปคำนวณร่วมกับคู่มือผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดกรุงเทพ และทดลองคำนวณสินเชื่อผ่านเครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน หากกำลังเปรียบเทียบระหว่างการซื้อกับการเช่า อ่านเพิ่มเติมได้ที่ เช่าหรือซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ แบบไหนเหมาะกับคุณ? และ ควรซื้อหรือเช่าในกรุงเทพ ส่วนเจ้าของห้องที่ต้องการปล่อยเช่าสามารถดู คู่มือเจ้าของคอนโดกรุงเทพฯ สำหรับปล่อยเช่า และผู้ซื้อต่างชาติสามารถอ่าน คู่มือการถือครองคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ
ต้องการทราบรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดของคอนโดที่สนใจ? ทีมงานของเราสามารถช่วยขอข้อมูลค่าส่วนกลาง เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) และข้อมูลทางการเงินจากนิติบุคคลของคอนโดที่คุณคัดเลือกไว้ได้ คุยกับเอเจนต์ Hero Realtor หรืออ่านคำถามที่พบบ่อย
คำถามที่พบบ่อย
ค่าส่วนกลางคอนโดในกรุงเทพฯ เท่าไหร่?
โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 30–100 บาท/ตร.ม. ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก และทำเล เช่น คอนโดขนาด 35 ตร.ม. ที่มีค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม. จะจ่าย 1,750 บาทต่อเดือน หรือ 21,000 บาทต่อปี
เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) คืออะไร และขอคืนได้หรือไม่?
เงินกองทุนส่วนกลางคือเงินสำรองที่นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้สำหรับการซ่อมแซมครั้งใหญ่ เช่น ลิฟต์ ผนังภายนอกอาคาร และระบบประปา โดยทั่วไปจ่ายครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ และมักไม่ได้รับคืนเมื่อขายคอนโด
ใครเป็นผู้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลาง ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?
โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย แต่สามารถตกลงกันได้ และควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาซื้อขาย
ผู้เช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่?
โดยปกติไม่ต้องจ่าย เพราะเจ้าของห้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลาง ส่วนผู้เช่าจ่ายค่าเช่า เงินประกันการเช่า และค่าน้ำค่าไฟ รวมถึงค่าที่จอดรถหรือค่าอินเทอร์เน็ตตามที่ตกลงกัน
ค่าส่วนกลางคอนโดเพิ่มขึ้นได้หรือไม่?
ได้ ค่าส่วนกลางกำหนดโดยนิติบุคคลอาคารชุดและอาจเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรตรวจสอบประวัติการปรับค่าส่วนกลาง งบการเงิน และแผนซ่อมแซมครั้งใหญ่ก่อนซื้อ
