ชาวต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินในไทยได้ไหม? คู่มือ 2026

โดย Hero Realtor · อัปเดต 11 ตุลาคม 2026

บทความนี้อธิบายช่องทางที่ชาวต่างชาติอาจใช้ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ความเสี่ยงที่ควรพิจารณา และเหตุผลที่การใช้บุคคลหรือนิติบุคคลไทยเป็นผู้ถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ หรือที่เรียกว่าโครงสร้างนอมินี อาจก่อให้เกิดปัญหาทางกฎหมายได้ เนื้อหาเป็นข้อมูลทั่วไป ณ เดือนตุลาคม 2026 ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย เนื่องจากกฎหมายและแนวทางการบังคับใช้อาจเปลี่ยนแปลงได้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดกับทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในประเทศไทยก่อนตัดสินใจ

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในไทยได้หรือไม่?

โดยหลักแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของประเทศไทยได้โดยตรง ตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวทำได้เฉพาะภายใต้ข้อยกเว้นที่กฎหมายกำหนด ซึ่งรวมถึงบางกรณีที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เพื่อใช้ประโยชน์ในกิจการตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง และกรณีการลงทุนเพื่ออยู่อาศัยตามมาตรา 96 ทวิ ซึ่งมีข้อกำหนดเฉพาะ หากต้องการซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจ ควรศึกษาข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม เช่น วิธีขอใบอนุญาตโรงงานในประเทศไทย

ชาวต่างชาติถือครองบ้านหรือที่ดินอย่างถูกกฎหมายได้อย่างไรบ้าง?

ตารางนี้เป็นเพียงภาพรวมของช่องทางต่าง ๆ รายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิ ระยะเวลา ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขอาจแตกต่างกันตามประเภทอสังหาริมทรัพย์และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี ควรให้ทนายความไทยตรวจสอบเอกสารและยืนยันข้อกำหนดกับสำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรม

สิทธิการเช่าสำหรับบ้านในไทยทำงานอย่างไร?

สำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากสัญญาเช่ามีกำหนดเกิน 3 ปี โดยทั่วไปต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปีตามที่กฎหมายกำหนด ระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปกำหนดได้สูงสุด 30 ปีต่อสัญญา โครงสร้างที่พบได้ในกรณีชาวต่างชาติต้องการมีบ้านคือการจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่ดินควบคู่กับการจัดการกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านให้ชัดเจน อย่างไรก็ตาม สิทธิในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละเรื่องกัน จึงควรตรวจสอบเอกสารและเงื่อนไขให้ครบถ้วนก่อนลงนาม โดยประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา ได้แก่

1. ตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิ์ เจ้าของกรรมสิทธิ์ และภาระผูกพันของที่ดิน เช่น การจำนองหรือข้อพิพาทที่อาจมีอยู่
2. ตรวจสอบผังเมืองและข้อกำหนดการก่อสร้างที่ใช้กับที่ดินแปลงนั้น โดยอ่านเพิ่มเติมได้ที่ การแบ่งเขตที่ดินในประเทศไทย
3. ตรวจสอบว่าสัญญาเช่าและเอกสารเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจัดทำและจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่อาศัยเพียงข้อตกลงประกอบที่ไม่ได้จดทะเบียนในกรณีที่จำเป็น
4. พิจารณาความเสี่ยงจากการชำระค่าเช่าล่วงหน้า รวมถึงผลกระทบหากเจ้าของที่ดินขายที่ดิน เสียชีวิต หรือมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์
5. ตรวจสอบภาษีและค่าธรรมเนียมที่อาจเกี่ยวข้อง โดยดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน และ เครื่องคำนวณภาษีและค่าโอน

อ่านคู่มือสิทธิการเช่ากับกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ เพื่อเปรียบเทียบรูปแบบการถือครองทั้งสองประเภทอย่างละเอียด

ทำไมโครงสร้างนอมินีจึงมีความเสี่ยง?

ผู้ซื้อบางรายอาจพยายามใช้บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นนอมินีเพื่อถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ โครงสร้างลักษณะนี้อาจขัดต่อกฎหมาย หากจัดตั้งหรือใช้บริษัทเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาจตรวจสอบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับผู้ถือหุ้น แหล่งที่มาของเงิน และผู้ควบคุมกิจการที่แท้จริง

บทความต้นฉบับระบุว่า ในเดือนสิงหาคม 2026 กระทรวงมหาดไทยได้ออกหนังสือเวียนด่วนให้เจ้าหน้าที่ที่ดินตรวจสอบบริษัทที่ถือครองที่ดิน และแจ้งความดำเนินคดีอาญาหากพบว่าบริษัทจัดตั้งขึ้นเพื่อถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม รายละเอียดและผลบังคับใช้ของหนังสือเวียนดังกล่าวควรได้รับการตรวจสอบจากเอกสารราชการฉบับจริงก่อนเผยแพร่ เนื่องจากผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและบทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง กรณีที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างนอมินีควรได้รับคำปรึกษาจากทนายความที่เป็นอิสระและมีความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดินและธุรกิจ

ตัวเลือกไหนเหมาะกับผู้ซื้อแบบไหน?

• ต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และเน้นความสะดวก: คอนโดมิเนียมอาจเป็นตัวเลือกที่เข้าใจง่ายกว่าในแง่กรรมสิทธิ์ หากยังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติให้ซื้อได้ เปรียบเทียบข้อดีและข้อจำกัดเพิ่มเติมได้ที่ ควรซื้อคอนโดหรือทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ
• ต้องการบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์: ควรพิจารณาสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนหรือสิทธิเหนือพื้นดินตามความเหมาะสม โดยให้ทนายความตรวจสอบสัญญาและการจดทะเบียนก่อนตัดสินใจ ดูตัวเลือกบ้านใน กรุงเทพกรีฑา บางนา และ นนทบุรี
• ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่อาศัยในไทยนานแค่ไหน: การเช่าอาจช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวและเพิ่มความยืดหยุ่นได้ อ่านเพิ่มเติมที่ ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย และ เช่าหรือซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ แบบไหนเหมาะกับคุณ?
• ต้องการซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจ: ควรปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเงื่อนไขการได้รับอนุญาตภายใต้กฎหมายส่งเสริมการลงทุนหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับนิคมอุตสาหกรรม รวมถึงข้อกำหนดอื่น ๆ ที่อาจใช้กับธุรกิจนั้น

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในไทยได้หรือไม่?

โดยหลักแล้วไม่ได้ ประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนต่างด้าว อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นบางกรณีที่กฎหมายกำหนด เช่น การได้รับอนุญาตภายใต้กฎหมายส่งเสริมการลงทุนหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับนิคมอุตสาหกรรม และการลงทุนตามเงื่อนไขของมาตรา 96 ทวิ นอกจากนี้ ชาวต่างชาติยังสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ภายใต้ข้อกำหนดเรื่องโควตา และอาจถือกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านได้หากจัดการสิทธิในสิ่งปลูกสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านในไทยได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของตัวบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างได้ แต่การเป็นเจ้าของบ้านไม่ได้หมายความว่าจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินใต้บ้านด้วยโดยอัตโนมัติ โครงสร้างที่อาจใช้ได้ตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี ได้แก่ การจดทะเบียนสิทธิการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ควรให้ทนายความตรวจสอบสิทธิในที่ดิน สิทธิในสิ่งปลูกสร้าง และเอกสารที่เกี่ยวข้องก่อนทำธุรกรรม

ชาวต่างชาติเช่าที่ดินในไทยได้นานที่สุดกี่ปี?

โดยทั่วไป สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถกำหนดระยะเวลาได้สูงสุด 30 ปีต่อสัญญา และสัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนจึงจะบังคับได้เกิน 3 ปีตามกฎหมาย ข้อตกลงว่าจะต่อสัญญาในอนาคตไม่ได้ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุโดยอัตโนมัติทุกกรณี ส่วนข้อเสนอเกี่ยวกับการเช่าระยะเวลา 99 ปีควรตรวจสอบสถานะทางกฎหมายจากแหล่งข้อมูลทางการล่าสุดก่อนนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจ

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินผ่านบริษัทไทยได้หรือไม่?

บริษัทไทยอาจถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เมื่อเป็นไปตามกฎหมาย แต่การใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็นนอมินีเพื่อถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติหรือเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายอาจเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย เจ้าหน้าที่อาจตรวจสอบโครงสร้างผู้ถือหุ้น แหล่งเงินทุน และผู้ควบคุมกิจการที่แท้จริง ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี จึงควรปรึกษาทนายความก่อนจัดตั้งบริษัทหรือซื้อที่ดินผ่านนิติบุคคล

ซื้อที่ดินร่วมกับคู่สมรสชาวไทยได้หรือไม่?

คู่สมรสชาวไทยสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้หากเป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมาย แต่การสมรสไม่ได้ทำให้คู่สมรสชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอัตโนมัติ ในบางกรณี สำนักงานที่ดินอาจกำหนดให้คู่สมรสชาวต่างชาติลงนามรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย ทั้งนี้ ควรตรวจสอบข้อกำหนดและเอกสารที่ต้องใช้กับสำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการ